学校・公共施設の外壁調査【2026年】
自治体が学校や公共施設の外壁調査を発注する際、建築基準法第12条の定期調査・点検への対応と、従来の打診調査に加えて赤外線調査やドローン調査の技術比較が重要になっています。2022年の告示改正で無人航空機による赤外線調査が明確化され、2025年7月には定期調査の方法などの見直しも施行されました。
建築基準法第12条に基づく定期報告制度の最新動向
学校などの特定建築物は、建築基準法第12条に基づく定期調査・報告の対象となり、国や都道府県などが所有・管理する建築物は報告ではなく点検として扱われます。対象や扱いは所管の特定行政庁の運用によります。外壁のタイル、石貼り、モルタル等については、手の届く範囲の打診等に加え、概ね10年ごとに、落下により歩行者等へ危害を加えるおそれがある部分の全面的な打診等が必要です。
国土交通省の「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」によると、平成20年国土交通省告示第282号が2022年1月18日付で一部改正され、打診以外の方法として無人航空機による赤外線調査が明確化されています。
また、2024年6月28日に国土交通省が定期調査報告制度に関する告示改正を公布し、2025年7月1日から定期調査の項目や方法、報告様式などの見直しが施行されています。
無人航空機による赤外線調査を行う場合は、国土交通省の「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」を参照して適用条件を確認します。ドローンで撮影するだけで足りるとは限らず、建物ごとの条件を確認したうえで調査者が適用の可否を判断し、扱いは所管の特定行政庁の運用によります。
外壁調査の費用の考え方と内訳
外壁調査の費用は、調査手法、外壁面積、建物の形状や周辺環境によって大きく変わるため、単価だけでなく見積の内訳を確認することが大切です。
実際の発注では、次の費目を分けて見積もると比較しやすくなります。
- 事前調査・対象範囲の確定
- 赤外線撮影または打診の実施
- 高所作業車・足場・ロープアクセスの設営
- 道路使用許可、交通誘導、立入管理
- ドローン飛行に伴う安全管理
- 画像解析・浮き箇所の図面化
- 報告書作成、定期報告への対応
- 異常箇所の近接確認・補修設計
小規模施設、足場・高所作業車が必要な施設、交通誘導や敷地内立入制限が必要な施設では、別途費用が発生する可能性があります。
文部科学省「学校施設の維持管理の徹底に向けて」では、小学校18学級あたりの建物等維持修繕費を335万1千円、施設設備保守点検料を12万8千円としていますが、これは普通交付税の算定に用いられる維持管理全体の額で、外壁調査単独の費用ではありません。
調査手法の技術比較と適用条件
従来の打診調査
テストハンマーによる打診調査は、長年使われてきた確実な調査方法です。調査員が外壁面に直接触れて異常音を確認するため、検出精度が高い一方で、高所作業車や足場、ロープアクセスが必要になります。
学校施設では授業への影響を抑えるため、長期休業期間中の実施を検討することが多く、他の工事との日程調整が必要になります。
赤外線調査・ドローン調査
赤外線調査は、外壁の温度分布から浮きや剥離を検出する方法です。ドローンに搭載することで、高所作業車や足場を使わずに調査できるケースがあります。
国土交通省「定期報告制度における赤外線調査」によると、赤外線調査の適用には気象条件、撮影角度、離隔距離、赤外線装置の性能、温度情報を含むデータ保存などの要件があります。すべての建物で適用できるわけではなく、建物の形状、材質、周辺環境によっては打診調査との併用が必要になります。
デジタル庁の技術実証でも、建築基準法第12条の定期調査・点検を対象に、ドローンを用いた点検の検証が行われています。
自治体における発注仕様書の作成要点
埼玉県「定期報告制度について」では、打診と同等以上の精度を有する無人航空機による赤外線調査が調査方法として明確化されたことを案内しています。こうした自治体の制度運用情報は、学校や公共施設の発注条件を検討する際の基礎資料になります。
発注者が仕様書に明記すべき項目は次の通りです。
- 告示第282号に適合する調査であること
- 赤外線調査の適用条件の確認方法
- 必要に応じた打診との併用
- 特定建築物調査員などの資格者による判定
- 熱画像・可視画像・解析結果の保存
- 異常箇所の位置特定方法
- 定期報告または建築基準法第12条に基づく点検の記録に使える成果品の形式
また、導入効果を評価するため、委託成果物で次の実績値を提出させる方法が有効です。
- 調査対象面積
- 調査日数と現地拘束時間
- 打診・赤外線・近接確認の内訳
- 検出した浮き・剥離等の箇所数
- 再調査が必要だった箇所数
- 施設利用制限の時間
- 報告書作成日数
まとめ
学校・公共施設の外壁調査では、2022年の告示改正で無人航空機による赤外線調査が明確化され、2025年7月には定期調査の方法などの見直しも施行されました。従来の打診調査に加えて新しい調査手法を比較検討する際は、建築基準法第12条の定期報告制度への適合性を最優先に、費用対効果と施設運営への影響を総合的に判断することが重要です。発注仕様書では、調査手法の適用条件、有資格者による判定、成果品の形式を具体的に定めることで、制度に適合した調査を実施できます。
Withnologyの外壁調査
株式会社Withnology（ウィズノロジー）は、ドローンによる外壁の赤外線調査と可視光調査を行っています。補修工事は請け負わず、調査と報告書の作成を専業にしています。
- 料金の目安は平米140円（税抜）〜です。撮影・解析・報告書を含みます。実施調整費・安全管理費・交通費は別途です。建物の形状・規模や飛行の条件により変わります。
- ドローンで撮影できない面や、赤外線で判定しきれない箇所は、ロープアクセス等による打診で調査範囲としてカバーします（その面は別途お見積り）。
- 報告書は自社開発のシステム「WALLNOTE」で整理し、変状ごとの位置と階数を技術者が全件確認します。調査完了から最短3営業日で納品します（建物の規模により変わります）。
- 建築基準法第12条の定期報告に使う報告書は、調査は当社が実施し、報告書の調査者として特定建築物調査員が署名します。定期報告以外の外壁調査は、当社で完結します。
- 国土交通省の包括的な飛行許可・承認を取得しています。東京・神奈川を中心に、全国に対応します。
建物の住所、報告書の用途、図面（立面図・平面図）をお知らせください。調査範囲とお見積りを具体的にお出しします。ご相談とお見積りは無料です。
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対応エリア別の解説
東京・神奈川を中心に全国対応しています。定期報告の対象になるかは自治体で判断が分かれるため、市区ごとに制度とドローン飛行の条件をまとめています。
