大田区のマンション外壁調査

できます。ただし住所単位の事前確認が前提です。ここで多くの方が混同されるのですが、「高さ制限」と「ドローンの飛行制限」は別の話です。羽田空港高さ制限回答システムが回答する制限高は、建物・アンテナ・クレーン等物件の設置に関する基準で、同システムも「無人航空機（ドローン等）の飛行を除く」と明記しています。ドローンの飛行については別項目で、航空法上の「空港等の周辺の空域」は、進入表面・転移表面・水平表面・延長進入表面・円錐表面・外側水平表面の上空の空域です。これらの表面は標高で定義されるため、対地高度ではなく「建物の標高＋飛行高度」で判定します。東京国際空港（羽田）は、上記に加えて進入表面・転移表面の下の空域と空港敷地の上空も無人航空機の飛行禁止空域に追加指定された空港です。飛行可能な高さは場所ごとに異なるため、住所単位で「羽田空港高さ制限回答システム」を照会し、必要に応じて東京空港事務所・空港設置管理者に確認したうえで飛行計画を作成します。実際に当社が照会したところ、大森南4丁目は制限表面＝水平表面・制限高＝標高約51m、田園調布3丁目は範囲外という結果でした。なお制限高は標高で示されるため「対地◯mまで飛べる」と読み替えると誤ります。判定は「その土地の地盤の標高＋建物高さ＋飛行高度」です。大田区の分譲マンションは15階以下が98.4％（区実態調査 n=383）で外壁の撮影高度自体は低く収まる物件がほとんどですが、空港側では前提が変わるため、当社は見積り段階でこの照会を済ませます。

大田区は築40〜45年（昭和54〜58年竣工）が17.3％で最多、旧耐震も27.9％です（区実態調査 n=383、回収率35.2％）。この年代は1回目の大規模修繕を終えて2回目を迎える時期にあたり、前回の補修箇所が再劣化しているかどうかが判断の分かれ目になります。区の調査でも今後おおむね5年間に必要な工事として鉄部等塗装55.9％、外壁塗装49.1％、屋根防水48.6％が上位です。タイル・モルタル等の外装仕上材は、平成20年国土交通省告示第282号によりおおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等が求められます。令和4年1月18日公布・同年4月1日施行の告示改正で、その全面調査方法の一つとして無人航空機（ドローン）に赤外線装置を搭載した調査方法が明確化されました。ただし打診と同等以上の精度が前提で、当社は一般財団法人日本建築防災協会の「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」に沿って実施します。最終的な適用可否は所管の特定行政庁の運用によります。当社の報告書は、前回補修範囲と今回検出した浮きの位置を立面図上で重ねられる形式にできるため、再劣化かどうかの判断材料になります。

事前調整で対応できます。大田区は製造業事業所が3,584（令和3年経済センサス活動調査）の「ものづくりのまち」で、住宅と町工場・倉庫が隣り合う敷地が多いエリアです。作業音や視線の懸念が出やすいため、管理組合と近隣事業者に事前周知したうえで作業時間帯を調整します。また線路際に建つ物件では、鉄道事業者への線路近接作業の事前協議が必要になる場合があります。当社は、自社の作業に必要な鉄道事業者への申請を行った経験があり、協議の期間を見込んだ工程でご提案します。なお大田区は区立公園でのドローン使用を禁止しているため、離着陸はマンション敷地内に確保します。